FED ขึ้นดอกเบี้ยแล้วเกี่ยวอะไรกับเรา ?

ใครโหลดช้าอ่าน Text ไปพลางนะจ๊ะ เคยเขียนไว้ก่อนวาดเป็นการ์ตูน ^^

กลับมาพบกันอีกครั้งในช่วง ‪#‎สาระมีอยู่จริง‬ ที่นานๆ จะมีมาที อิอิ

ช่วงนี้ได้ยินข่าวบ่อยๆ ว่าตลาดหุ้นวิตกกังวลกับการขึ้นดอกเบี้ยของ FED นักลงทุนหน้าใหม่หลายท่านงงว่าแล้วมันเกี่ยวอะไรกับชีวิตเรา วันนี้พี่เม่าจะมาเล่าให้ฟัง (เล่าจากความเข้าใจของพี่เม่าเอง ถ้าผิดพลาดประการใดก็ช่วยแก้ให้ด้วยนะจ๊ะ)

FED นี่เป็นธนาคารกลางสหรัฐ คอยทำหน้าที่ควบคุมนโยบายทางการเงิน พวกเงินเฟ้อเงินฝืด อะไรทำนองนี้

ทีนี้ช่วงปี 2008 สหรัฐเกิดวิกฤตเศรษฐกิจที่เรียกว่า Sub-prime Crisis หรือเรียกน่ารักๆ ว่า แฮมเบอร์เกอร์ FED ก็เลยทำการลดดอกเบี้ยลงจนเข้าใกล้ศูนย์ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจนั่นเอง แต่พอช่วงนี้เศรษฐกิจสหรัฐเริ่มกลับมาดีแล้ว FED เลยคิดว่าจะขึ้นดอกเบี้ยดีกว่าไม่งั้นเดี๋ยวเงินจะเฟ้อไป การขึ้นครั้งนี้จะเป็นการขึ้นครั้งแรกในรอบ 9 ปี นักลงทุนทั่วโลกเลยจับตามอง

มาเจาะที่ “ดอกเบี้ย” ก่อน ดอกเบี้ยที่ว่านี้ คือดอกเบี้ยระยะสั้น สั้นมากแบบชั่วข้ามคืน ที่ธนาคารไว้ยืมกันเอง เพื่อให้ธนาคารมีเงินสำรองถึงในอัตราที่กำหนดไว้ เพราะธนาคารเนี่ยเขาก็ต้องหมุนเงินทุกวัน บางวันปล่อยกู้ไปเยอะ จนเหลือเงินน้อย ถ้าลูกค้าอยากไปถอนเงินที่ฝากไว้แล้วธนาคารไม่มีจ่ายเพราะปล่อยกู้ไปหมด มันก็ดูไม่ดีใช่มะ ธนาคารเลยต้องมีเงินสำรองไว้ทุกวัน ถ้าวันไหนมีไม่พอก็ต้องไปกู้ธนาคารอื่นหรือธนาคารกลางมา ซึ่งการไปกู้เงินตรงนี้มาก็ต้องมีอัตราดอกเบี้ย อัตราดอกเบี้ยตรงนี้แหละที่เรียกว่า FED Funds Rate

ฟังดูช่างห่างไกลจากชีวิต ธนาคารอเมริกายืมตังค์กันเองแล้วมันเกี่ยวอะไรกับเม่าสยาม?

เรามาดูผลกระทบกันก่อนถ้า FED ขึ้นดอกเบี้ย แปลว่าต้นทุนทางการเงินของธนาคารก็สูงขึ้น ธนาคารก็ขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้สิจ๊ะ จะรออะไร พอขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้ปุ๊ป พวกลูกหนี้ทั้งหลาย ผ่อนบ้าน ผ่อนรถ ผ่อนบัตร มีหรือจะรอด โดนหมด!จะจ่ายหนี้ดอกถูกๆ ใช้ชีวิตหรูหรา รูดปรื๊ดๆ โดยไม่คิดอะไรมาก เหมือนเดิมไม่ได้อีกแล้ว ใช้จ่ายอะไรก็ต้องคิดเยอะขึ้น ทำให้ใช้จ่ายน้อยลง

กระทบมาถึงบริษัทที่กู้ธนาคารมาลงทุน ก็ต้องจ่ายดอกสูงขึ้น แต่บริษัทที่ไม่มีหนี้ก็ใช่ว่าจะรอดนะ เพราะเมื่อประชาชนพร้อมใจกันเขียม รายได้บริษัทก็ลดลง สิ่งที่ตามมาก็คือ ประกาศงบไม่สวย เมื่องบไม่สวย นักลงทุนก็เทขายหุ้น ทำให้หุ้นตก

แต่ทั้งหมดนี่มันเป็นเรื่องของอเมริกา ประชาชนชาวอเมริกา บริษัทในอเมริกา หุ้นในอเมริกา แล้วเกี่ยวอะไรกับไทย ?

ย้อนกลับไปช่วงที่ FED ลดดอกเบี้ยจนเข้าใกล้ศูนย์ นักลงทุนก็ต้องดิ้นรนหาช่องทางการลงทุนใหม่ๆ ที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่าการฝากเงินดอกเบี้ยต่ำเตี้ยเรี่ยดินในบ้านตัวเอง หวยก็มาออกที่ตลาดเกิดใหม่ ช่วงนั้นตลาดเกิดใหม่ก็คึกคักกันใหญ่ ฝรั่งขนเงินมาซื้อ ที่ตลาดหุ้นไทยเองก็ขึ้นจาก 400-500 จุดมาถึง 1500-1600 จุด ก็มาจากเงินฝรั่งด้วยส่วนนึง

แต่ถ้าหาก FED ขึ้นดอกเบี้ย ดอกเบี้ยเงินฝากในอเมริกาก็จะปรับสูงขึ้นด้วย พวกพันธบัตรที่จะออกมาใหม่ ก็มีดอกเบี้ยหน้าตั๋วสูงขึ้นเช่นกัน นักลงทุนที่เคยขนเงินมาลงทุนในตลาดเกิดใหม่ก็ขนเงินกลับบ้านดีกว่า เพราะตลาดประเทศพัฒนาแล้วมีเสถียรภาพกว่า และไม่ต้องมีความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนที่ผันผวนอีกด้วย

สรุปคือหลังจาก FED ขึ้นดอกเบี้ยแล้ว เงินอาจจะไหลกลับเข้าอเมริกา ตลาดหุ้นจึงเป็นกังวลด้วยประการชะนี้นะจ๊ะ

สั่งซื้อตุ๊กตาน่าร้ากกก maodoll.maoinvestor.com

คอนโดเริ่มต้น 7 ล้าน กลุ่มเป้าหมายคือใคร ?

เมื่อไม่นานมานี้ระหว่างที่พี่เม่าท่องเนตเพลินๆ ก็เห็นกระทู้นึงที่กำลังแชร์กันอยู่ในโลกออนไลน์  โดยเจ้าของกระทู้ไปเห็นโฆษณาคอนโดแห่งหนึ่งในยูทูป  ภาพฉายไปที่นิสิตนักศึกษากำลังซ้อมลีด ช้อปปิ้ง ใช้ชีวิตชิคๆ ตามแบบฉบับคนเมือง เจ้าของกระทู้ก็สงสัยว่า

มันมีอยู่จริงๆ หรือ พ่อแม่ที่ลงทุน 7 ล้านเพื่อซื้อคอนโดกลางกรุง ให้ลูกอยู่ซ้อมลีดสวยๆ ?

ซึ่งคำตอบในกระทู้ก็ถือว่าเบิกเนตรมาก เพราะ มีอยู่จริง และเยอะอย่างไม่น่าเชื่อด้วย โดยได้รับการคอนเฟิร์มจากหลายคอมเม้นท์

ในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ คอนโด ตารางเมตรละ 2 แสนกว่าๆ อาจจะถือว่าแพงมากในมุมมองของคนทั่วไป แต่ จากสถิติปีที่ผ่านมา คอนโดที่ราคาขายมากกว่า 2 แสนต่อ ตร.ม. กลับทำยอดขายได้ดี  ในขณะที่คอนโดที่ราคาต่ำกว่า 1 แสนต่อ ตร.ม. เหลือยูนิตบาน ซึ่งคอนโดราคาสูงขนาดนี้คงไม่ค่อยมีคนลงทุนกว้านซื้อเพื่อเก็งกำไรใบจองต่อซักเท่าไหร่ แปลว่าผู้ประกอบการเล็งเห็นถึง”ดีมานด์ที่แท้จริง”  จึงกล้าขาย คำถามคือ

กลุ่มเป้าหมายเป็นใคร? แล้วเค้าคิดอะไรอยู่ถึงซื้อ ?

ซึ่งจากการไปศึกษาหาข้อมูลมา พบว่าคอนโดที่กล้าเรียกราคาได้ ประเด็นหลักเลยคือ “ทำเล” ต้องดี

คอนโดที่ถูกอ้างอิงถึงในกระทู้นั้นที่เริ่มต้น 7 ล้าน คือ The Line ราชเทวี  หลายท่านคงเคยผ่านตา The Line คอนโดแบรนด์ใหม่ของแสนสิริที่ร่วมกับ BTS ที่เพิ่งเปิดตัวที่จตุจักร-หมอชิต และ สุขุมวิท 71 ไปยังไม่ถึงปี ซึ่งได้รับกระแสตอบรับดีเฟร่อๆ เพราะขายหมดตั้งแต่วันแรกที่เปิด Pre-sale  แต่ The Line ทั้งสอง ราคาเปิดตัวยัง ไม่แรงเท่า The Line ราชเทวี ตัวใหม่นี้

ทำไมแสนสิริถึงกล้าใช้แบรนด์ The Line ที่กำลังฮอตสุดๆ  มาทำตลาดในทำเลนี้ และกล้าตั้งราคาขนาดนี้ ? เราลองมาดูกัน

1. ย่านราชเทวี ราคาบ้านแถวนั้นซื้อขายกันตารางวาละล้านนะจ๊ะ

2. ทำเลยตรงนั้นสามารถ “เดินเท้า” ไปสยามพารากอนได้ โดยเดินเข้าซอยกรุงเทพการบัญชี ผ่านวังสระปทุมและโรงแรมสยามเคมปินสกี้ ระยะเพียงหนึ่งเหนื่อย 800 เมตร เป็นเส้นทางเดินสบายๆ และความปลอดภัยสูง

3. ใกล้ศูนย์กลางการศึกษา ทั้งจุฬาฯ เตรียมอุดม สาธิตจุฬาฯ สาธิตปทุมวัน และสถาบันกวดวิชาต่างๆ

4.  The Line เป็นแบรนด์ที่แสนสิริร่วมกับ BTS ดังนั้นจึงห่างจาก BTS ราชเทวีแค่ 220 เมตร  และมีแพลนจะสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้ม ตลิ่งชัน-มีนบุรี กำหนดเสร็จปี 2020 ซึ่งมีจุดเชื่อมต่อที่ BTS ราชเทวี และสถานีของรถไฟฟ้าสายสีส้มก็อยู่ใกล้กับตัวโครงการด้วย

5. ข้อนี้ทำให้ทำเลราชเทวีดู “พิเศษ” กว่าทำเลอื่นๆ คือวิวจากตัวคอนโดสามารถมองเห็นความร่มรื่นของวังสระปทุม สยามพารากอน และ โรงแรมสยามเคมปินสกี้ ได้ (แต่อาจจะต้องเลือกชั้นสูงๆหน่อยนะ)

จากเหตุผลด้านทำเลข้างต้น ก็สามารถระบุกลุ่มเป้าหมายที่จะซื้อคอนโดได้ไม่ยาก

กลุ่มแรกคือ พ่อแม่ที่มีลูกเรียนจุฬาฯ ถ้าถามว่ากำลังซื้อตรงนี้มีอยู่จริงไหม ก็ต้องตอบว่ามีอยู่จริง จากประสบการณ์สมัยที่พี่เม่าเคยเรียนอยู่ (สัก 10 กว่าปีก่อน นานไปมั้ย)  ถึงจุฬาฯ จะเป็นมหาลัยของรัฐ แต่เพื่อนก็มีฐานะหลากหลายนะ ตั้งแต่เด็กนักเรียนทุน  ลูกพนักงานกินเงินเดือน  ไปจนถึงทายาทบริษัทมหาชน ซึ่งอย่างที่รู้ๆ กันว่าคนเป็นพ่อเป็นแม่ย่อมอยากให้สิ่งที่ดีที่สุดกับลูก สำหรับพ่อแม่ที่มีเงิน มักมีโมเดลซื้อคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยให้ลูกอยู่ จะได้ไม่ต้องเดินทางไปกลับไกลๆ หรือไปเช่าหอพัก/บ้าน เนื่องจากคอนโดมีระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี อีกทั้งลูกวัยรุ่นยังชอบคอนโดมากกว่าเพราะดูเก๋ชิค ข้อดีคือมีเวลาเหลือจากการเดินทางมาอ่านหนังสือ หรือทำกิจกรรมได้มากขึ้น เมื่อเรียนจบก็ยังสามารถขายต่อหรือปล่อยเช่าได้ กรณีเลวร้ายสุดๆ คือขายต่อได้ราคาเท่าเดิม ก็ยังถือว่าไม่ขาดทุน เพราะมีกำไรจากการอยู่ฟรี 4 ปี (หรือบางคนอาจจะชอบมากจนอยู่ถึง 8 ปี เหอๆ) และการขายต่อหรือปล่อยเช่าก็ค่อนข้างมีสภาพคล่อง เนื่องจากมีนักเรียนนักศึกษาหมุนเวียนเข้าๆ ออกๆ ทุกปี

กลุ่มที่สองคือ นักธุรกิจ หรือคนทำงานที่มีรายได้สูง ซึ่งคนพวกนี้เวลาเป็นเงินเป็นทอง การไปนั่งหายใจทิ้งบนท้องถนนที่การจราจรติดขัดแบบไร้เหตุผลในกรุงเทพฯ วันละหลายๆ ชั่วโมง สูญเสียโอกาสทางการทำเงินไปไม่รู้เท่าไหร่ การอยู่คอนโดใจกลางเมืองจึงตอบโจทย์ เนื่องจากทำเลอยู่ใกล้ CBD ใกล้ทางด่วน ใกล้การคมนาคมต่างๆ เชื่อมต่อทุกโซนสำคัญในกรุงเทพฯ

กลุ่มที่สามคือ ต่างชาติที่ทำธุรกิจในไทย เนื่องจากต่างชาติไม่สามารถซื้อบ้านได้ แต่สามารถซื้อคอนโดได้ และ The Line สองโครงการก่อนหน้านั้นก็สามารถทำตลาดต่างชาติรวมกันได้ถึง 30% โดยเฉพาะฮ่องกง หรือ สิงคโปร์ ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเขาสูงกว่าบ้านเรามาก (บนเกาะฮ่องกง ห้องธรรมด๊าธรรมดาไม่ได้หรูหราอะไร ขนาด 400 ตร.ฟุต หรือประมาณ 30 กว่าตร.ม. ราคา 40 กว่าล้านบาทแน่ะ ><’ เทียบกันแล้วคอนโดในไทยถือว่าถูกไปเลย)

ในแง่ของประเด็นการเพิ่มมูลค่าจากการลงทุน ในคอนโดพรีเมียม หลายคนอาจจะจินตนาการไม่ออกว่าราคามาขนาดนี้แล้วจะยังทำกำไรได้อีกหรือ ขอยกตัวอย่างโครงการ PYNE by Sansiri เปิดตัวที่ราคา 140,000 บาท/ตร.ม. ในปี 2553 สมัยนั้นก็ว่าแพงแล้วนะ แต่ปัจจุบันขายกันอยู่ที่ 260,000 บาท/ตร.ม. ราคาสูงขึ้นอย่างน่าอิจฉาเลยทีเดียว เปรียบได้กับหุ้นที่พื้นฐานดีมีสตอรี่ มักจะทำ Higher High อยู่เสมอ คือที่คิดว่าราคาสูงแล้ว ก็ยังสูงต่อไปได้อีก คอนโดก็เช่นกัน หากอยู่ในทำเลที่ดี มีศักยภาพ โดยผู้ประกอบการที่น่าเชื่อถือ ก็สามารถทำ Higher High ได้ เพราะไม่ว่าในเศรษฐกิจแบบไหน ที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่  ดีมานด์ที่แท้จริงยังคงมีอยู่ตลอด อยู่ที่ว่าเราจะลงทุนถูกจุดหรือไม่นั่นเอง

ข้อมูลเพิ่มเติมของคอนโดที่นำมาอ้างอิงในบทความนี้จ้ะ
http://www.sansiri.com/condominium/theline_ratchathewi/th/

เรื่องของผู้ผลิตเหล็กแห่งหนึ่ง

วันนี้พี่เม่าจะมาเล่าเรื่องราวของผู้ผลิตเหล็กครบวงจรในระดับเวิลด์คลาสให้ฟัง

#สิ่งที่ตัวหนอนเรียกว่าจุดจบบางคนเรียกว่ามันคือผีเสื้อ